Sanierungsgebiete

Was ist ein Sanierungsgebiet?

Ein Sanierungsgebiet ist ein abgegrenztes Gebiet, in dem die Stadt, durch die Durchführung einer städte­baulichen Sanierungsmaßnahme, städtebauliche Missstände wesentlich verbessern wird (vgl. § 136 ff Baugesetzbuch).

Was sind städtebauliche Missstände?

Städtebauliche Missstände liegen nach § 136 Absatz 2 BauGB vor, wenn

• das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder nach seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen nicht entspricht oder
• das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen.

Beispiel: Städtebauliche Missstände liegen dann vor, wenn Gebäude vorhanden sind, die äußerlich oder innerlich sanierungsbedürftig sind oder die einen zu hohen Energieverbrauch haben.

Welche Ziele werden mit einer städtebaulichen Sanierung verfolgt?

Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen dienen dem Wohl der Allgemeinheit und sollen zum Beispiel

• die bauliche Struktur in allen Teilen des Bundesgebietes nach den sozialen, hygienischen, wirt­schaft­lichen und kulturellen Erfordernissen entwickeln,
• die Verbesserung der Wirtschafts- und Agrarstruktur unterstützen,
• die Siedlungsstruktur den Erfordernissen des Umweltschutzes, den Anforderungen an gesunde Lebens- und Arbeitsbedingungen der Bevölkerung und der Bevölkerungsentwicklung anpassen
• und die vorhandenen Ortsteile erhalten, erneuern und fortentwickeln,
• die Gestaltung des Orts- und Land­schaftsbildes verbessern und
• den Erfordernissen des Denkmalschutzes Rechnung tragen.

Festlegung des Sanierungsgebietes VII „Erweiterte Insel Lindau":

Es besteht keine sanierungsrechtliche Genehmigungspflicht gem. § 144 BauGB.

• Satzungstext mit Begründung
• Anlage 1
• Anlage 2

Festlegung des Sanierungsgebietes VIII „Reutin Mitte, Teilbereich Nord“:

Im Rahmen der vorbereitenden Untersuchung (gemäß § 141 BauGB) wurden im Bereich „Reutin Mitte“ städte­bau­liche Missstände festgestellt. Um diesen Bereich in seiner Funktion, Struktur und Gestalt zu erhalten, zu er­neu­ern und weiterzuentwickeln, hat der Stadtrat der Stadt Lindau am 16.12.2020 die förm­liche Festlegung von zwei Sanier­ungsgebieten im vereinfachten Verfahren beschlossen. Durch die unter­schied­lichen städtebaulichen Miss­stände in den beiden Teilbereichen und den daraus erforder­lichen ver­schiedenen Rechtsinstrumenten ergeben sich zwei Sanierungsgebiete mit jeweils eigenen Satzungen.

Die Missstände im nördlichen Teilbereich konzentrieren sich auf die Aufwertung der bestehenden Strukturen, so dass das Ziel überwiegend die Bestandserhaltung sein wird. Zur besseren Steuerung der Umsetzung der Sanierungsziele, besteht eine Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 1 BauGB im Sanierungsgebiet VIII.

Die Sanierungssatzung wurde mit Bekanntmachung im Amtsblatt der Stadt Lindau am 16.01.2021 rechts­ver­bindlich. Welche Grundstücke innerhalb des Sanierungsgebiets liegen, ist im Lageplan und der dazu­ge­hör­igen Tabelle dargestellt.

• Satzungstext mit Begründung
• Anlage 1 | Lageplan
• Anlage 2 | Grundstücksliste

Festlegung des Sanierungsgebietes IX „Reutin Mitte, Teilbereich Süd“:

Im Rahmen der vorbereitenden Untersuchung (gemäß § 141 BauGB) wurden im Bereich „Reutin Mitte“ städte­bau­liche Missstände festgestellt. Um diesen Bereich in seiner Funktion, Struktur und Gestalt zu er­halten, zu erneuern und weiterzuentwickeln, hat der Stadtrat der Stadt Lindau am 16.12.2020 die förm­liche Festlegung von zwei Sanier­ungsgebieten im vereinfachten Verfahren beschlossen. Durch die unter­schied­lichen städtebaulichen Missstände in den beiden Teilbereichen und den daraus er­for­der­lichen ver­schiedenen Rechtsinstrumenten ergeben sich zwei Sanierungsgebiete mit jeweils eigenen Satz­ungen.

Im südlichen Bereich der Konversionsflächen erfordern die funktionalen Miss­stände eine umfassende Neuordnung von Flurstücken, die derzeit in der Hand eines Eigentümers sind. Im Fokus dieser Entwicklung stehen übergeordnete Fragen der künftigen Nutzung, des Städtebaus, der künftigen Eigentumsverhältnisse und der An­bindung des gesamten Areals. Insbesondere werden vorbereitende Maßnahmen und Ordnungsmaßnahmen notwendig sein, die z.B. ein neues Planungsrecht, Ent­sie­ge­lung, Abbrüche, Erschließungsanlagen sowie begleitende Maßnahmen be­in­halten (Bodenordnung). Zur besseren Steuerung der Umsetzung der Sanierungsziele, besteht eine Genehmigungspflicht nach § 144 BauGB im Sanierungsgebiet IX. Des Weiteren wurde im Grundbuch einen Sanierungsvermerk eingetragen.

Die Sanierungssatzung wurde mit Bekanntmachung im Amtsblatt der Stadt Lindau am 16.01.2021 rechts­ver­bindlich. Welche Grundstücke innerhalb des Sanierungsgebiets liegen, ist im Lageplan und der dazu­ge­hör­igen Tabelle dargestellt.

• Satzungstext mit Begründung
• Anlage 1 | Lageplan
• Anlage 2 | Grundstücksliste

Sanierungsvermerk im Grundbuch

Da bei den Sanierungsgebieten VIII „Reutin Mitte, Teilbereich Nord“ und IX „Reutin Mitte, Teilbereich Süd“ eine Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 2 BauGB festgesetzt wurde, hat das Grundbuchamt einen Sanierungsvermerk gem. § 143 Abs. 2 BauGB für die betroffenen Grundstücke eingetragen. Die Eigentümer wurden dazu vom Grundbuchamt angeschrieben.

Diese Eintragungspflicht eines Sanierungsvermerkes im Grundbuch entfällt gemäß § 143 Abs. 2 BauGB bei den weiteren Sanierungsgebieten in Lindau, da keine Genehmigungspflicht oder nur eine Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 1 BauGB festgesetzt wurde.

Der Sanierungsvermerk stellt nur einen nachrichtlichen Vermerk und ausdrücklich keine Belastung des Grund­stücks dar. Der Vermerk wird nach Ende der Sanierung ge­löscht.

Sanierungsrechtliche Genehmigungspflicht

Zusätzlich zur Baugenehmigung – und auch bei baugenehmigungsfreien Vorhaben – ist in den festgesetzten Sanierungs­ge­bieten VIII und IX eine Sanierungsgenehmigung nach § 144 Abs. 1 bzw. des gesamten § 144 BauGB notwendig.

Sanierungsrechtliche Genehmigungen sind nach § 144 Abs. 1 BauGB u.a. erforderlich für:

• Durchführung von Vorhaben gem. § 14 Abs. 1 BauGB (Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung, Be­sei­ti­gung von baulichen Anlagen, erhebliche/wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grund­stücken/baulichen Anlagen)
• Vermietung /Pacht auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr

Im Sanierungsgebiet IX „Reutin Mitte, Teilbereich Nord“ kommt der gesamte § 144 BauGB zu tragen, der eine sanierungsrechtliche Genehmigung zusätzlich vorsieht für:

• Veräußerung von Grundstücken/ Erbbaurecht
• Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts
• Begründung, Änderung, Aufhebung einer Baulast und
• Teilung eines Grundstücks

Für diese erforderliche Genehmigung können folgende Formulare verwendet werden:

• Antrag auf sanierungsrechtliche Genehmigung im Sanierungsgebiet IX »Reutin Mitte, Teilbereich Nord«
• Antrag auf sanierungsrechtliche Genehmigung im Sanierungsgebiet VIII »Reutin Mitte, Teilbereich Süd«

Das Formular ist nicht notwendig im Falle der Genehmigung von Rechtsgeschäften nach § 144 Abs. 2 BauGB mit notarieller Beteiligung. In diesen Fällen wird die Genehmigung von Seiten des Notars direkt bei der Stadt Lindau (B) eingeholt. Bitte fragen Sie dazu ggf. Ihren Notar.

Der Antrag auf sanierungsrechtliche Genehmigung kann – sofern notwendig – zusammen mit dem Bauantrag eingereicht werden. Die Bearbeitungsfrist von einem (§ 145 Absatz 1 Satz 1 i.V.m. § 22 Absatz 5 Satz 2 BauGB) beziehungsweise zwei Monaten (§ 145 Absatz 1 Sätze 2 und 3 BauGB) beginnt erst mit dem Eingang der vollständigen, für die Prüf­ung des Antrages erforderlichen Unterlagen. Zuständig für die Genehmigung ist hierfür die Abteilung Stadtplanung, Umwelt und Vermessung, welche für Fragen zur Verfügung steht (08382 918 616).

Die sanierungsrechtliche Genehmigung kann nur untersagt werden, wenn das Vorhaben bzw. der Vorgang den Zielen und Zwecken der Sanierung widerspricht oder das Vorhaben das Erreichen der Sanierungsziele erschwert (vgl. § 145 Abs. 2 BauGB). Die Genehmigung kann auch unter Auflagen, einer Befristung oder weiteren Bedingungen erteilt werden. Zudem kann die sanierungsrechtliche Genehmigung vom Abschluss eines städte­bau­lichen Vertrages abhängig gemacht werden.

Steuerliche Vergünstigungen

Durch die förmliche Festlegung eines Sanierungsgebietes entsteht für private Eigen­tümer­Innen gemäß §§ 7h / 10f / 11a Einkommensteuergesetz (EStG) die Möglichkeit einer erhöhten steuerlichen Abschreibung, unabhängig vom ge­wählten Sanierungsverfahren (vereinfacht oder umfassend). Gefördert werden zum Beispiel Maßnahmen die unter anderem bauliche, energetische oder gestalterische Mängel und Miss­stände beheben bzw. nachhaltig ver­bessern. Die Maßnahmen müssen den Sanierungszielen entsprechen – als Beispiel lässt sich die Instand­haltung von Fassaden, Dächern oder Wänden, oder die Schaffung von barriere­freien Zugängen nennen.

Voraussetzungen / Verfahren:

• Vorhaben muss in dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegen.
• Vor Beginn der Maßnahme muss mit dem Stadtbauamt eine Instandsetzung- und/oder Modernisierungs­ver­ein­barung über die durchzuführenden Maßnahmen abgeschlossen werden. Eine Instandsetzungs- und/oder Modernisierungsvereinbarung kommt jedoch nur Betracht, wenn die Maßnahmen den festgesetzten Zielen der städtebaulichen Sanierung entsprechen und unterliegt einer Einschätzung der Fachstellen der Stadt Lindau (v.a. Stadtbauamt).
• Die vereinbarte Instandsetzung und/oder Modernisierung muss abgeschlossen sein.
• Nach Abschluss der Maßnahmen kann dann der Antrag auf Erteilung einer Bescheinigung zur Vorlage beim Finanzamt gestellt werden. Hierzu müssen die Rechnungen und Zahlungsbelege im Original als Nachweis der tatsächlich angefallen Kosten vorgelegt werden.
•  Ob eine steuerliche Vergünstigung möglich ist, obliegt jedoch dem Einzelfall. Die abschließende Prüfung wird dabei stets vom zuständigen Finanzamt vorgenommen.